L’investissement en nue-propriété
Un bien immobilier est une « Pleine propriété ». Il est composé de la « Nue-propriété » et de « l’usufruit ». Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété de la pleine propriété, cela peut être définitif ou temporaire. Cette séparation doit cependant respecter des règles, tel que le pourcentage de la valeur de l’usufruit qui varie en fonction de l’âge de son détenteur.
La nue-propriété est le droit donnant à son titulaire, appelé nu-propriétaire, la faculté de disposer d’une chose mobilière ou immobilière (Vendre, léguer…), tandis que l’usufruit est le droit de se servir d’un bien ou d’en recevoir les revenus (Loyers).
Le démembrement d’une propriété immobilière est un dispositif fiscal fort avantageux. Par exemple, la légation de l’usufruit à son héritier, même temporaire, de sa résidence principal ou secondaire permettrait d’éviter de payer l’IFI lorsqu’on y est assujetti. Tandis que la transmission de la nue-propriété évitera les frais de succession lors du décès d’un des propriétaires à l’avenir.
Il est également possible d’investir dans l’immobilier à des prix fortement réduits, grâce au démembrement. Investir dans une nue-propriété, permet d’augmenter son patrimoine, réaliser du déficit foncier grâce aux frais financiers dûs à l’opération. Mais aussi d’obtenir une pleine propriété dans un délais de 10 à 30 ans, pour un prix de revient défiant toute concurrence. (Usufruit 23% tout les 10 ans)
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| – de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| – de 31 ans révolus | 80% | 20% |
| – de 41 ans révolus | 70% | 30% |
| – de 51 ans révolus | 60% | 40% |
| – de 61 ans révolus | 50% | 50% |
| – de 71 ans révolus | 40% | 60% |
| – de 81 ans révolus | 30% | 70% |
| – de 91 ans révolus | 20% | 80% |
| + de 91 ans révolus | 10% | 90% |